中航基金王雨宸详解保障房REITs发行、估值与运营定价
先了解这件事
11月3日，中航基金不动产投资部总监王雨宸在上海2026观点住房租赁大会上，从原始权益人视角分享保障房REITs的发行、估值与存续期管理经验。他称保障房、长租公寓等租赁式住房是非常适合发行公募REITs的品类，保守来看NOI的20倍以上可实现国有资产保值增值。 发行前有四条标准：权属清晰；原则上运营满三年（能证明稳定性的可论证）；收益率不低于十年期国债上浮150个基点（约3.3%）；入池规模不低于8亿元，保障房建议9亿至10亿元以上并可跨地区打包。估值端目前只有DCF现金流折现一种方法，已上市项目资本化率多在4.5%左右，对应NOI约20倍。他提出资产定价已变成运营定价。 市场表现方面，其称截至10月底全市场已上市REITs 102单、规模接近3000亿元，其中租赁住房11只、182亿元；11只保障房REITs中10只询价录得5%至13%正溢价，首日涨幅多在30%左右；扩募提交时限已由12个月缩短至6个月。
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- 观点网 · 商办及住房租赁中航基金王雨宸在住房租赁大会详解保障房REITs发行实操与估值要点
11月3日上海2026观点住房租赁大会上，中航基金不动产投资部总监王雨宸从原始权益人视角拆解保障房REITs实操。发行前标准包括权属清晰、原则上运营满三年、收益率不低于十年期国债上浮150个基点约3.3%、入池规模不低于8亿元（保障房建议9亿至10亿元以上，可跨地区打包）；昌平保障房项目用8个月走完国家发改委与证监会审核。
- 观点网 · 商办及住房租赁中航基金王雨宸：保障房是天然适配公募REITs的稀缺品类
11月3日，中航基金不动产投资部总监王雨宸在2026观点住房租赁大会上提出，保障房、长租公寓等租赁式住房非常适合发行公募REITs，理由包括政策与监管持续支持、中小保险机构每年约200亿至300亿元配置额度而供给不足、以及保守来看NOI的20倍以上可实现国有资产保值增值。
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